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집을 사는 순간, 가지고 있는 동안, 그리고 팔 때마다 세금이 붙는다. 그중 양도소득세는 절세 전략에 따라 부담이 천차만별이다. 다들 궁금해하는 건 집에서 얼마나 살았는지에 따라 세금이 확 주느냐 하는 것이다. 결론부터 말하자면, 1세대 1주택일 때 거주 기간은 절세의 강력한 무기지만 거주 기간이 모든 경우에 통하는 만능키는 아니다.
주택은 한 가정이 살기 위해 보유하는 자산이다. 하지만 거주 기간에 따라 세금을 깎아 주는 건 주로 1세대 1주택에 국한된다. 다주택자가 집을 팔 때는 보유 기간에 따라 장기보유특별공제(1년에 2%, 최대 30%)를 받을 수 있지만, 거주 기간은 세금 계산에 반영되지 않는다. 예를 들어, 다주택자가 10년 보유한 집을 팔아도 거주 기간은 세금에 영향을 주지 않으니 절세 효과는 제한적이다. 반면, 1세대 1주택을 팔 때는 거주 기간이 절세의 큰 축을 담당한다.
1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세를 받으려면 두 가지 조건을 챙겨야 한다. 첫째, 팔 때 기준으로 국내에 집 한 채를 2년 넘게 가지고 있어야 한다. 둘째, 집을 샀을 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 비과세가 된다. 조정대상지역은 과거 지정과 해제가 잦았으니 집을 샀을 때 지역 상황을 꼭 확인해 보아야 한다. 예를 들어 지금은 조정대상지역이 아니어도 과거에 지정됐었다면 거주 요건이 필요하다. 주택임대사업자도 임대주택 외 1주택을 팔 때 조정대상지역 여부에 상관없이 2년 거주를 채워야 비과세가 가능하다.
양도소득세는 집을 팔 때 생긴 차익에 붙는 세금이다. 물가 상승을 고려해 장기보유에 대해서는 특별공제 혜택이 주어지는데, 3년 이상 보유 시 1년당 2% 공제(최대 30%)를 받는다.
하지만 1세대 1주택에 대한 우대 공제율은 더 파격적이다. 보유 기간과 거주 기간 각각 1년당 4%, 최대 80%까지 공제 가능하다. 예를 들어 1세대 1주택을 10년 보유하고 10년 거주했다면 비과세에 더해 최대 80% 공제로 세금을 확 줄일 수 있다. 양도가액 12억 원 이하는 비과세지만, 초과분에 대해서는 세금이 붙으니 거주 10년 조건을 채우면 우대 공제율로 절세 효과를 극대화할 수 있다.
다주택자는 거주 기간 상관없이 일반 공제율만 적용되니 집을 팔 때 순서를 잘 짜서 1세대 1주택 상태로 만드는 게 이득이다.
2년 거주가 어렵다면 상생 임대주택 제도를 써 보는 것도 좋은 방법이다. 이건 2년 거주 요건을 면제해 주는 제도다. 집을 산 후 직전 임대차계약(1년 6개월 이상)에서 임대료 인상률이 5% 이하인 상생 임대차계약(2년 이상)을 2021년 12월20일부터 2026년 12월31일까지 맺으면 된다. 조건을 맞추면 실거주 2년 없이 비과세와 보유 기간 기준 우대 공제율을 받는다. 다만, 거주 기간 공제는 빠진다. 이 제도는 특히 거주가 어려운 임대사업자들에게 유용한 대안이다.
취득세는 생애 최초로 주택을 산 경우 3년 이상 살아야 감면받는다. 재산세는 1세대 1주택에 낮은 세율과 과세 표준 감면이 있지만, 거주 기간 조건은 없다. 종합부동산세는 나이와 보유 기간으로 공제받고, 주택임대사업자는 과세기준일에 거주해야 1세대 1주택 혜택을 받는다.
결국, 1세대 1주택의 양도소득세 절세는 거주 기간이 좌우한다. 다주택자는 일반 공제율만 적용되니 집을 팔 때 순서를 전략적으로 짜야 하고, 상생임대주택 제도로 거주 요건 없이 절세할 수 있다. 집 사기 전 조정대상지역 여부와 세법 조건을 꼼꼼히 따져 보는 자세가 필요하다.
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